Fiche pratique · Copropriété et assurance

Dégât des eaux en copropriété : qui paie et qui agit ?

En bref

Chacun déclare d'abord le sinistre à son propre assureur, dans le délai du contrat (au moins cinq jours ouvrés). Jusqu'à 5 000 € HT par local, la convention IRSI confie la gestion à l'assureur de l'occupant. Mais celui qui paie au final dépend de l'origine de l'eau : le syndicat pour une partie commune, le voisin pour son installation privative.

Par Maître Yann Gré, avocat au Barreau du Val-de-MarneMis à jour le 17 octobre 2026 · Lecture : 21 min · Textes vérifiés sur Légifrance

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Maître Yann Gré, avocat en robe, devant des ouvrages de copropriété, de responsabilité et d'assurances

Les cinq premiers jours

Les bons réflexes, dans l'ordre

Un dégât des eaux se gère en deux temps. D'abord l'urgence : arrêter l'eau, constater, déclarer. Ensuite seulement la question de savoir qui paiera au final. Mélanger les deux fait perdre du temps et parfois des droits : on attend que le voisin « reconnaisse » la fuite avant de déclarer, et le délai contractuel de déclaration s'écoule.

La règle à retenir est simple : chacun déclare d'abord à son propre assureur, qu'il soit propriétaire ou locataire, victime ou à l'origine de la fuite. La répartition finale se fait ensuite entre assureurs, puis, si besoin, devant le juge.

Les chiffres du dégât des eaux

39 %des sinistres habitation indemnisés en 2025 sont des dégâts des eaux, la garantie la plus sollicitée.
1 263 €coût moyen d'un dégât des eaux en 2025, en hausse de 1,8 % sur un an.
5 joursouvrés au minimum pour déclarer le sinistre à son assureur : c'est le plancher fixé par la loi.

Source : France Assureurs, L'assurance habitation en 2025, juillet 2026, et étude statistique ; C. assur., art. L. 113-2.

Immédiatement

Couper l'eau et sécuriser

Fermez le robinet d'arrêt du logement ou la vanne d'étage, coupez l'électricité des pièces touchées si l'eau approche des installations, et prévenez sans attendre le voisin d'où l'eau semble venir, le gardien et le syndic.

Le jour même

Constater et conserver les preuves

Photographiez et filmez plafonds, murs, sols et meubles, relevez le compteur d'eau, gardez les objets abîmés, les factures et les devis. Ces éléments serviront à l'expert et, le cas échéant, au juge.

Dans le délai du contrat, cinq jours ouvrés au moins

Déclarer à son propre assureur

La loi interdit au contrat de prévoir un délai inférieur à cinq jours ouvrés. Une déclaration tardive ne fait perdre la garantie que si le contrat le prévoit et si l'assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice (C. assur., art. L. 113-2, 4° et dernier alinéa).

Avec le voisin concerné

Remplir un constat amiable

Le constat amiable dégât des eaux, rempli et signé avec le voisin, accélère l'indemnisation. Chacun l'adresse à son propre assureur. Il décrit les faits sans trancher la responsabilité : relisez-le avant de signer, car il pourra servir de preuve.

Par écrit

Saisir le syndic

Si l'eau peut venir d'une partie commune, écrivez au syndic (courriel puis lettre recommandée) : lui seul peut faire intervenir sur les parties communes et déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble. En cas d'urgence, il peut faire exécuter seul les travaux de sauvegarde (loi du 10 juillet 1965, art. 18 ; décret du 17 mars 1967, art. 37).

Locataire

Prévenir le bailleur

La loi ne l'impose pas en toutes lettres, mais le bail le prévoit souvent et le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (loi du 6 juillet 1989, art. 7). Un écrit daté, courriel ou lettre recommandée, permet d'en garder la preuve.

La question qui décide de tout

D'où vient l'eau ? Parties communes ou parties privatives

Savoir qui paiera au final revient presque toujours à savoir où se trouve la cause de la fuite. Une partie commune engage le syndicat des copropriétaires ; une partie privative engage celui qui en a la garde, propriétaire ou occupant.

Le règlement de copropriété dit d'abord ce qui est commun et ce qui est privatif. C'est seulement « dans le silence ou la contradiction des titres » que la loi présume communs le gros œuvre et « les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs » (loi du 10 juillet 1965, art. 3). Sont au contraire privatives les parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire (art. 2). La frontière exacte entre la colonne commune et le branchement d'un appartement (robinet d'arrêt, raccord, compteur divisionnaire) n'est fixée par aucun texte général : elle se lit d'abord dans le règlement de votre immeuble, puis, s'il est muet, selon l'usage de l'élément (art. 2 et 3). Le juge doit d'ailleurs rechercher concrètement si l'élément d'où vient le désordre est une partie commune avant de retenir la responsabilité du syndicat (Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-16.661).

Toiture, terrasse et façade. En principe parties communes, même lorsqu'une terrasse est réservée à l'usage d'un seul lot. Le syndicat en répond.
Colonne montante et canalisations communes. Y compris la portion qui traverse un appartement, sauf clause contraire du règlement.
Branchement et équipements du logement. Flexible, joint de baignoire, machine à laver, canalisation propre au lot : en principe privatifs, selon le règlement.
L'appartement du dessus. Si l'eau vient de son installation privative, c'est le voisin (ou son assureur) qui répond du dommage ; si elle vient d'une colonne commune qui traverse son logement, c'est le syndicat.
Votre logement. Vous déclarez à votre propre assureur, qui gère le sinistre pour votre local.

Schéma de principe. Le règlement de copropriété de votre immeuble peut fixer autrement la limite entre parties communes et privatives.

Entre assureurs

La convention IRSI : qui gère, pas qui est responsable

Pour les dégâts des eaux de faible ou moyenne importance, les assureurs ont signé entre eux la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), applicable aux sinistres survenus depuis le 1er juin 2018. Elle désigne, pour chaque local touché, un seul assureur gestionnaire chargé d'organiser l'expertise et l'indemnisation.

Pour un logement occupé, l'assureur gestionnaire est l'assureur de l'occupant, qu'il soit propriétaire ou locataire. Pour un logement vide, c'est l'assureur du propriétaire non occupant ; pour les parties communes, l'assureur de l'immeuble.

Deux idées reçues sont à écarter. La convention ne dit pas qui est juridiquement responsable : elle répartit la charge entre assureurs. Et elle ne vous prive d'aucun droit : son préambule la déclare elle-même « inopposable aux victimes, assurés ou tiers ». Votre assureur ne peut donc pas vous l'opposer pour refuser une garantie prévue à votre contrat.

Les seuils de la convention IRSIMontant HT cumulé des dommages matériels et frais afférents, apprécié local par local
Montant par local	Ce qui se passe
≤ 1 600 € HTTranche 1	L'assureur gestionnaire indemnise son assuré et renonce à se retourner contre les autres assureurs.
1 600 à 5 000 € HTTranche 2 : au-delà de 1 600 € et jusqu'à 5 000 €	L'assureur gestionnaire désigne un expert unique, pour le compte de tous les assureurs, puis exerce ses recours.
> 5 000 € HTHors IRSI	Le sinistre sort de la convention : autres conventions entre assureurs ou droit commun de la responsabilité.

Hors du champ de la convention

L'article 1.1.1 de la convention écarte notamment les infiltrations par façades, murs enterrés et menuiseries extérieures, les dommages dus à l'absence ou à la destruction partielle de la toiture ou à une toiture bâchée, et les phénomènes de condensation ou d'humidité sans lien avec un dégât des eaux. Ces sinistres se règlent selon votre contrat et le droit commun.

Qui paie la recherche de fuite ?

Entre assureurs, les investigations que vous faites faire vous-même avant de déclarer restent à la charge de votre propre assureur, sans recours : vérifiez que votre contrat couvre la recherche de fuite. Si la cause demeure inconnue, l'assureur gestionnaire organise la recherche de fuite ; s'il ne le peut pas (accès refusé, recherche destructive chez un tiers, échec, plusieurs logements touchés), c'est l'assureur de l'immeuble qui l'organise et en informe le syndic. La réparation de la cause n'est pas comprise dans la recherche de fuite : elle incombe au propriétaire de l'élément qui fuit (ou au locataire pour l'entretien courant et les menues réparations).

Sources : texte de la convention IRSI (art. 1.1, 1.1.1, 1.9, 2.1, 3.1 à 3.4, 7.1 et annexe 3 ; texte consulté en octobre 2026, la convention ne porte pas de date de version) ; Institut national de la consommation, fiche J 315, mise à jour le 22 avril 2025. La convention est un accord privé entre assureurs ; elle n'est pas publiée au Journal officiel.

Le tableau de référence

Qui paie au final, selon l'origine de la fuite ?

Choisissez l'origine de l'eau : l'outil indique qui déclare, quel assureur gère et qui supporte la charge en droit.

D'où vient l'eau ?

Outil d'orientation

Origine de la fuite, gestion et charge finale« Assureur gestionnaire » : mécanisme de la convention IRSI, jusqu'à 5 000 € HT par local. Au-delà, chaque assureur règle selon son contrat puis exerce ses recours.
Origine	Qui déclare	Qui gère	Qui paie au final	Fondement
Canalisation commune (colonne, descente)	Chaque occupant touché, à son assureur ; information du syndic	L'assureur de l'occupant de chaque logement ; l'assureur de l'immeuble pour les parties communes	Le syndicat des copropriétaires et son assureur	Loi de 1965, art. 3 et art. 14
Toiture, terrasse, façade	Idem	Idem, si le sinistre entre dans le champ de la convention (sont notamment exclues les infiltrations par façades et les toitures absentes ou bâchées)	Le syndicat, même si le règlement met l'entretien à la charge du bénéficiaire d'une jouissance exclusive, sans préjudice de son recours contre lui	Art. 14 ; Cass. 3e civ., 17 sept. 2026
Équipement privatif d'un voisin	La victime et le voisin, chacun à son assureur, avec un constat amiable	L'assureur de l'occupant de chaque logement touché	Le voisin qui a la garde de l'installation (ou son assureur responsabilité civile)	C. civ., art. 1242 et 1253
Votre propre installation	Vous, à votre assureur	Votre assureur	Vous (votre garantie dommages) ; le locataire répond des dégradations sauf preuve contraire ; le bailleur, de l'entretien hors réparations locatives	C. civ., art. 1732 ; loi de 1989, art. 6 et 7
Logement vide, d'où vient l'eau	Vous, à votre assureur ; le propriétaire du logement vide, au sien	L'assureur de l'occupant de chaque logement touché ; pour le logement vide lui-même, l'assureur du propriétaire non occupant	Le propriétaire du logement vide, gardien de l'installation (assurance de responsabilité civile obligatoire)	Loi de 1965, art. 9-1 ; C. civ., art. 1242
Origine inconnue	Chacun à son assureur, et le syndic	L'assureur gestionnaire organise la recherche de fuite, à défaut l'assureur de l'immeuble	Selon le résultat ; en cas de désaccord, expertise judiciaire	Convention IRSI, art. 3.3 et 3.4 ; CPC, art. 145
Immeuble réceptionné depuis moins de dix ans	Le syndicat ou le propriétaire, à l'assureur dommages-ouvrage	L'assureur dommages-ouvrage, pour la réparation de l'ouvrage	Les constructeurs, au titre de la garantie décennale	C. civ., art. 1792 ; C. assur., art. L. 242-1

Fuite d'une partie commune

Le syndicat répond de plein droit

Depuis le 1er juin 2020, la loi est nette : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (loi du 10 juillet 1965, art. 14, al. 5, rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).

La victime n'a pas à prouver une faute du syndicat. Celui-ci ne peut s'exonérer qu'en prouvant une force majeure ou une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage. Ne suffisent pas les arguments tirés de ce qu'il aurait « tout mis en œuvre », n'aurait commis aucun retard fautif, ou de ce que la victime connaissait l'état de l'immeuble. La Cour de cassation l'a jugé pour une fuite de colonne montante, en renvoyant l'affaire devant le tribunal judiciaire de Créteil (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-11.742).

Le règlement de copropriété ne protège pas le syndicat

Beaucoup de règlements mettent l'entretien d'une terrasse ou d'un jardin à la charge du copropriétaire qui en a la jouissance exclusive. Une telle clause reste valable entre copropriétaires, mais elle ne peut pas exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit envers la victime : le syndicat indemnise, puis se retourne s'il y a lieu contre le copropriétaire défaillant. C'est la solution d'un arrêt publié du 17 septembre 2026, rendu sous l'ancienne rédaction de l'article 14, que l'article 43 de la loi rend d'ordre public (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-20.973, FS-B).

Sinistre antérieur au 1er juin 2020

L'ancienne rédaction visait les dommages causés « par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ». Pour un sinistre ancien, la victime doit établir l'un ou l'autre : le juge ne peut pas le présumer du seul fait que la cause se trouve dans une partie commune (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-18.503).

Qui agit ?

Chaque copropriétaire peut agir seul pour les dommages subis par son lot, à charge d'en informer le syndic (loi de 1965, art. 15). Le syndicat lui-même a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et touchant les parties privatives d'un ou plusieurs lots, même si tous les copropriétaires ne sont pas touchés de la même manière (Cass. 3e civ., 7 nov. 2024, n° 23-14.464, FS-B).

Fuite privative

Voisin, locataire, bailleur : qui répond ?

L'eau vient de chez le voisin

Machine à laver, flexible, joint de douche, canalisation propre au lot : la victime peut agir contre celui qui a la garde de l'installation, sans avoir à prouver de faute (C. civ., art. 1242, al. 1). Elle peut aussi invoquer le trouble anormal de voisinage, désormais inscrit dans le code civil : le propriétaire, le locataire ou l'occupant « qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (art. 1253, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024). La faute, enfin, reste un fondement possible (art. 1240).

Tout copropriétaire doit être assuré

Depuis la loi ALUR, chaque copropriétaire, qu'il occupe son lot ou le loue, est tenu de s'assurer en responsabilité civile ; le syndicat aussi (loi de 1965, art. 9-1). L'obligation porte sur la responsabilité envers les autres, pas sur la garantie de ses propres biens.

Locataire et bailleur

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit. Il assume l'entretien courant et les menues réparations, et doit s'assurer contre les risques locatifs, en justifiant de son assurance à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur (loi du 6 juillet 1989, art. 7 ; C. civ., art. 1732 et 1735).

Le bailleur doit assurer au locataire une jouissance paisible, le garantir des vices qui y font obstacle et faire toutes les réparations autres que locatives (loi de 1989, art. 6). Un joint usé relève en principe du locataire ; une canalisation encastrée vétuste, du bailleur.

Immeuble récent

Pendant dix ans après la réception, les infiltrations qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination engagent de plein droit les constructeurs (C. civ., art. 1792 et 1792-4-1). L'assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations : l'assureur doit prendre position dans les soixante jours de la déclaration (C. assur., art. L. 242-1).

Litige avec votre assureur

Deux ans pour agir, sauf si le contrat se tait

L'action contre votre propre assureur se prescrit par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance (C. assur., art. L. 114-1). Ce délai court, en cas de sinistre, du jour où vous en avez eu connaissance, si vous prouvez l'avoir ignoré jusque-là ; et lorsque votre action a pour cause le recours d'un tiers, du jour où ce tiers vous a assigné ou a été indemnisé par vous.

Il est interrompu par les causes ordinaires (demande en justice, reconnaissance), mais aussi par la désignation d'un expert après le sinistre et par une lettre recommandée ou un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressé à l'assureur au sujet du règlement de l'indemnité (art. L. 114-2).

Le piège se retourne souvent contre l'assureur

La police doit rappeler les règles de prescription (C. assur., art. R. 112-1). Faute de quoi, le délai de deux ans est inopposable à l'assuré (Cass. com., 22 nov. 2023, n° 22-14.253, F-B) et l'assureur ne peut pas davantage invoquer la prescription de droit commun (Cass. 2e civ., 24 nov. 2022, n° 21-17.327, F-B). Un simple renvoi aux « articles 2240 et suivants du code civil » ne suffit pas : les causes d'interruption doivent être énoncées de manière exhaustive (Cass. 2e civ., 30 mai 2024, n° 22-19.797). Avant de renoncer face à un refus pour prescription, faites relire vos conditions générales.

Expertise judiciaire : mettez votre assureur dans la cause

Une expertise ordonnée par le juge n'interrompt pas la prescription à l'égard d'un assureur qui n'a pas été appelé à la procédure : la demande doit être dirigée contre celui qu'on veut empêcher de prescrire (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-19.594). Appelez votre propre assureur dans le référé-expertise, ou adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception sur le règlement de l'indemnité.

Les délais à retenir

2 anscontre votre assureur, si la police rappelle la prescription et ses causes d'interruption.
5 anscontre le syndicat, un copropriétaire ou un voisin, à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits.
1 moispour transmettre l'attestation du plombier au service d'eau et obtenir l'écrêtement de la facture.

Quand l'amiable échoue

Saisir le juge : expertise, provision, délais

Avant le procès

Mettre en demeure

Lettre recommandée au syndic pour le syndicat, au voisin et à son assureur, ou au bailleur, avec les photos, le constat et les devis. Demandez si nécessaire l'inscription des travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Jusqu'à 5 000 € ou trouble de voisinage

Tenter la voie amiable

Une demande en paiement n'excédant pas 5 000 €, ou fondée sur un trouble anormal de voisinage, doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d'irrecevabilité que le juge peut relever d'office, sauf urgence manifeste ou autre dispense (CPC, art. 750-1).

Cause ou ampleur contestée

Obtenir une expertise judiciaire

Le référé-expertise permet de faire désigner un expert avant tout procès. Depuis le 1er septembre 2025, lorsque la mesure porte sur un immeuble, seul le juge du lieu de l'immeuble est compétent (CPC, art. 145, al. 3). La demande interrompt la prescription (C. civ., art. 2241) ; si elle est accueillie, le délai est suspendu jusqu'à l'exécution de la mesure, avec au moins six mois ensuite (art. 2239).

Responsabilité évidente

Demander une provision ou des travaux

Lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision ou ordonner l'exécution des travaux ; il peut aussi prescrire les mesures conservatoires qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent (CPC, art. 835).

Réparation et annulation : deux délais différents

L'action en responsabilité d'un copropriétaire contre le syndicat se prescrit selon l'article 2224 du code civil, soit cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits (loi de 1965, art. 42, al. 1 ; C. civ., art. 2224). Elle ne se confond pas avec l'action en contestation d'une décision d'assemblée générale, qui doit être introduite, à peine de déchéance, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42, al. 2) : même lorsque le dommage vient d'un vote fautif, l'action en réparation reste possible dans le délai de cinq ans (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-22.686). Pour faire annuler la décision elle-même, le délai de deux mois demeure impératif.

La facture qui suit

Facture d'eau anormale : l'écrêtement

Dans un local d'habitation, lorsque le service d'eau constate une consommation supérieure au double de votre consommation moyenne, susceptible d'être due à une fuite de canalisation, il doit vous en informer sans délai. Vous ne payez pas la part qui excède le double de la moyenne si vous lui présentez, dans le mois de cette information, l'attestation d'une entreprise de plomberie certifiant la réparation, avec la localisation de la fuite et la date (CGCT, art. L. 2224-12-4, III bis ; art. R. 2224-20-1).

À défaut d'information de la part du service, vous n'êtes pas davantage tenu de la part excédant le double.

Les limites du dispositif

Il ne vise que les fuites sur une canalisation d'eau potable située après le compteur, à l'exclusion des fuites dues aux appareils ménagers, aux équipements sanitaires ou au chauffage (chasse d'eau, robinet, chauffe-eau). Il profite à l'abonné du service d'eau : dans un immeuble équipé d'un seul compteur général, l'abonné est en principe le syndicat.

Exemple illustratif

La colonne qui fuyait depuis l'été

Au troisième étage d'une résidence de Créteil, une auréole s'étend au plafond de la salle de bains. La copropriétaire, qui occupe son logement, déclare le sinistre à son assureur habitation, qui devient assureur gestionnaire. La recherche de fuite désigne la colonne montante, partie commune. Les dommages chiffrés à 3 200 € HT relèvent de la tranche 2 : expert unique, puis recours contre l'assureur de l'immeuble.

Le syndic tarde à faire réparer la colonne et la fuite reprend. La copropriétaire le met en demeure, puis saisit le juge des référés : le syndicat, responsable de plein droit, ne peut se retrancher derrière ses diligences.

Maître Yann Gré à son bureau, étudiant un dossier de dégât des eaux en copropriété

Ce que fait l'avocat

Construire un dossier solide, de la déclaration au juge

Qualifier l'origine à partir du règlement de copropriété, des rapports et des plans, pour désigner le bon responsable.
Contrôler votre police d'assurance : garanties, exclusions, rappel de la prescription biennale et de ses causes d'interruption.
Mettre en demeure le syndic, le voisin ou l'assureur, et obtenir l'inscription des travaux à l'ordre du jour.
Saisir le juge du lieu de l'immeuble en référé pour une expertise, une provision ou des travaux, en appelant tous les intervenants.
Chiffrer l'entier préjudice : travaux, trouble de jouissance, perte de loyers, frais de relogement.

01 49 81 99 70

Questions fréquentes

Dégât des eaux : vos questions

Combien de temps ai-je pour déclarer un dégât des eaux ?

Le délai prévu par votre contrat, qui ne peut jamais être inférieur à cinq jours ouvrés à compter du jour où vous avez connaissance du sinistre. Une déclaration tardive n'entraîne la perte de la garantie que si le contrat le prévoit et si l'assureur démontre que le retard lui a causé un préjudice ; jamais en cas de force majeure (C. assur., art. L. 113-2).

La fuite vient de chez mon voisin : dois-je quand même déclarer à mon assureur ?

Oui. Pour un logement occupé, l'assureur gestionnaire désigné par la convention IRSI est celui de l'occupant du local sinistré. C'est donc votre assureur qui organise l'expertise et l'indemnisation de vos dommages, puis se retourne le cas échéant contre l'assureur du voisin.

Qui paie la recherche de fuite ?

Selon la convention IRSI, les investigations faites avant la déclaration restent à la charge de l'assureur de celui qui les a commandées. Ensuite, l'assureur gestionnaire organise la recherche ; s'il ne le peut pas, l'assureur de l'immeuble prend le relais. La réparation de la cause de la fuite, elle, incombe au propriétaire de l'élément qui fuit, ou au locataire pour l'entretien courant et les menues réparations.

Le syndic ne fait rien alors que la colonne montante fuit : que faire ?

Mettez-le en demeure par lettre recommandée. Le syndic doit pourvoir à la conservation de l'immeuble et, en cas d'urgence, faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à sa sauvegarde (loi de 1965, art. 18). À défaut, le juge des référés peut ordonner une expertise, des mesures conservatoires, des travaux ou une provision. Le syndicat répond de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Le règlement met l'entretien de ma terrasse à ma charge : le syndicat est-il déchargé ?

Non à l'égard des victimes. La clause peut vous imposer l'entretien de la terrasse, mais elle ne peut pas exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit ; celui-ci indemnise puis peut se retourner contre vous (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-20.973, publié).

Je suis locataire : qui dois-je prévenir ?

Votre propre assureur, qui couvre vos risques locatifs, et votre bailleur, par écrit. Si la fuite vient d'une partie commune, le bailleur ou vous-même informez le syndic. Remplissez un constat amiable avec le voisin concerné.

Mon assureur m'oppose la prescription de deux ans : est-ce définitif ?

Pas nécessairement. Le délai de deux ans n'est opposable que si la police rappelle les règles de prescription et énonce de manière exhaustive leurs causes d'interruption. À défaut, l'assureur ne peut opposer ni les deux ans ni la prescription de droit commun. Une lettre recommandée ou un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressé à l'assureur sur le règlement de l'indemnité, ou la désignation d'un expert après le sinistre interrompent par ailleurs le délai.

Le dégât des eaux date d'avant juin 2020 : la règle est-elle la même ?

Non. Pour un sinistre antérieur au 1er juin 2020, l'ancienne rédaction de l'article 14 s'applique : la victime doit établir que le dommage provient d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. Le juge ne peut pas le présumer du seul fait que la cause se trouve dans une partie commune. Vérifiez aussi la prescription : cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits.

Sources officielles

Textes et décisions cités dans cette fiche

Chaque texte et chaque décision cités ont été contrôlés sur Légifrance, dans leur version en vigueur au 17 octobre 2026 ; les données statistiques et pratiques ont été lues sur les sites officiels cités. Les liens ouvrent la source.

✓ Textes vérifiés sur Légifrance le 17 octobre 2026

Maître Yann Gré

Avocat au Barreau du Val-de-Marne · Créteil

Avocat depuis 2000, Maître Yann Gré a exercé des fonctions ordinales, notamment comme trésorier de l'Ordre et administrateur de la CARPA de l'Est francilien. Il intervient principalement en droit bancaire, en voies d'exécution, en saisie immobilière et en copropriété, devant les juridictions du Val-de-Marne, de Paris et d'Île-de-France.

Fiche rédigée et mise à jour le 17 octobre 2026. Elle donne une information générale et ne remplace pas l'analyse de votre dossier.

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