Appels de fonds qui s'envolent, décomptes illisibles, frais de relance qui s'accumulent, mise en demeure du syndic ou assignation du syndicat des copropriétaires : le copropriétaire n'est pas démuni face aux sommes qu'il estime injustifiées. La loi du 10 juillet 1965 encadre strictement ce que le syndicat peut réclamer et comment il doit le prouver. Maître Yann Gré, avocat à Créteil, défend les copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Créteil et les juridictions d'Île-de-France.
L'obligation de participer aux charges résulte de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement en fonction de leur utilité objective pour le lot, charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes réparties proportionnellement aux tantièmes. Le règlement de copropriété fixe les quotes-parts et la méthode de calcul.
Les provisions sur budget prévisionnel sont exigibles dans les conditions de l'article 14-1 de la même loi : budget voté chaque année par l'assemblée générale, provisions égales en principe au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre. Les dépenses hors budget, notamment les travaux, sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée.
Le contentieux est fréquent : erreurs de répartition, comptes non approuvés, justificatifs manquants, frais de recouvrement gonflés. Face à un copropriétaire qui ne paie plus, le syndic dispose d'une arme redoutable, la procédure accélérée de l'article 19-2. D'où une règle d'or : contester ne dispense pas de payer, mais payer n'interdit pas de contester.
Une contestation efficace suit une méthode précise, du contrôle des pièces à la défense devant le Tribunal judiciaire de Créteil.
Procès-verbaux des assemblées générales ayant voté le budget, les travaux et l'approbation des comptes, décompte détaillé par clé de répartition, appels de fonds, relevé du compte individuel, règlement de copropriété et état de répartition des charges : c'est au syndicat de prouver sa créance. Chaque pièce manquante est un moyen de défense.
Les provisions ne sont exigibles que si le budget a été régulièrement voté (article 14-1 de la loi de 1965) ; les travaux ne sont dus que selon les modalités votées. La répartition doit respecter les clés du règlement de copropriété conformément à l'article 10 : une erreur de clé ou une charge imputée à tort se conteste, même après l'approbation des comptes.
L'article 10-1 de la loi de 1965 n'impute au copropriétaire que les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée. Frais de relance forfaitaires multipliés, honoraires de « transmission au contentieux », frais de simple gestion : ces sommes, fréquemment facturées, peuvent être écartées par le juge.
La contestation d'une décision d'assemblée générale doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965) ; les actions personnelles se prescrivent dans les conditions de l'article 2224 du Code civil, soit cinq ans. Devant le juge, y compris en procédure accélérée au fond, le copropriétaire peut discuter le quantum, solliciter des délais de paiement et former ses propres demandes.
La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application organisent un équilibre entre le financement de la copropriété et la protection du copropriétaire.
Il distingue les charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement, réparties en fonction de l'utilité objective pour chaque lot, et les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives. Le règlement de copropriété doit indiquer la quote-part de chaque lot et la méthode de calcul.
Le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes. Les copropriétaires versent des provisions en principe égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée. Les dépenses pour travaux, hors budget, sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, l'ensemble des provisions non encore échues de l'exercice et les sommes restant dues des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant. Cette procédure impose une défense réactive et rigoureuse.
Les actions en contestation des décisions d'assemblée générale doivent être introduites, à peine de déchéance, dans les deux mois de la notification du procès-verbal, par les copropriétaires opposants ou défaillants. Les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat relèvent de la prescription de l'article 2224 du Code civil.
Les syndics opposent presque systématiquement au copropriétaire l'approbation des comptes par l'assemblée générale, comme si elle rendait la dette incontestable. C'est inexact : la Cour de cassation juge que l'approbation des comptes du syndicat emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-26.190).
Le copropriétaire reste donc recevable à discuter son compte individuel : erreur de clé de répartition, charge étrangère à son lot, dépense imputée à tort, frais personnels du syndic indûment portés en charges communes. À l'inverse, la contestation des décisions elles-mêmes, comme le vote du budget ou de travaux, suppose d'agir dans le délai de deux mois de l'article 42.
Le cabinet articule ces deux niveaux de contestation et défend également les copropriétaires assignés en paiement par le syndicat, notamment dans le cadre de la procédure accélérée au fond de l'article 19-2, devant le Tribunal judiciaire de Créteil et les juridictions d'Île-de-France.
Défense du copropriétaire assigné en paiement de charges, notamment en procédure accélérée au fond de l'article 19-2, devant le Tribunal judiciaire de Créteil.
Vérification des décomptes, des clés de répartition et des justificatifs ; contestation des erreurs d'imputation et des régularisations de charges.
Action en contestation des décisions d'assemblée générale dans le délai de deux mois : budget, travaux, approbation des comptes, répartition des charges.
Négociation d'échéanciers avec le syndic, demande de délais de paiement en justice, articulation avec la vente du lot ou une procédure de surendettement.
Voir aussi les fiches du cabinet : administrateur provisoire de copropriété et transmission du dossier entre syndics.
Non, c'est le piège à éviter. Le copropriétaire ne peut pas s'accorder à lui-même une exception d'inexécution : cesser de payer expose à la procédure accélérée de l'article 19-2, qui rend immédiatement exigibles toutes les provisions de l'exercice après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. La bonne stratégie consiste à payer, au besoin sous réserve, et à contester parallèlement les sommes injustifiées.
Le syndicat doit prouver sa créance : procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets, les travaux et approuvé les comptes, décompte détaillé par lot et par clé de répartition, appels de fonds et mise en demeure régulière. En l'absence de ces pièces, la demande en paiement peut être rejetée en tout ou partie par le juge.
Non. L'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-26.190). Vous restez recevable à discuter le montant porté à votre compte individuel et la conformité de la répartition aux clés du règlement de copropriété. En revanche, pour contester la décision d'assemblée elle-même, le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Pas nécessairement. L'article 10-1 de la loi de 1965 n'impute au copropriétaire que les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée. Les relances forfaitaires répétées, les frais de simple gestion ou les honoraires injustifiés peuvent être contestés et écartés. Et si votre prétention est déclarée fondée par le juge, vous êtes dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure.
Maître Yann Gré vous reçoit à Créteil et intervient dans tout le Val-de-Marne, en Île-de-France et à Paris. Une première analyse de votre relevé de compte individuel, du règlement de copropriété et des procès-verbaux d'assemblée permet d'identifier rapidement les sommes contestables et la stratégie adaptée, qu'il s'agisse de prévenir un contentieux ou de vous défendre face à une assignation du syndicat.
Lors de votre prise de contact, il est utile de réunir : le relevé de votre compte individuel de copropriétaire, les appels de fonds et décomptes de charges contestés, le règlement de copropriété avec l'état de répartition des charges, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, la mise en demeure ou l'assignation reçue, ainsi que vos échanges avec le syndic.