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Fiche n° 7 : Louer son logement : les rapports entre propriétaire et locataire De nombreuses familles françaises ne
sont pas propriétaires de leur logement. Les contrats de location (on parle de
baux)
portant sur un local à usage d’habitation sont généralement régis par la loi du 6 juillet 1989 qui vise à protéger les locataires
et soumet les baux d’habitation à des règles très strictes. a) Le
bail doit être consenti pour une durée d’au mois trois ans lorsque le propriétaire est une
personne physique (c'est-à-dire un particulier), et d’au moins six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (telle
qu’une société). En
revanche, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, en respectant un préavis de trois
mois. La
détermination du montant du loyer n’est libre que dans certaines hypothèses
(logements neufs ou ayant fait l’objet de travaux de remise aux normes….).
Dans les autres cas, elle est contrôlée par une série de règles prenant
notamment en compte les prix pratiqués dans le voisinage et tendant à limiter
les hausses trop importantes, notamment en région parisienne. Les
contestations éventuelles sont soumises à une commission départementale de
conciliation. Les
frais liés à la rédaction du bail doivent être partagés par moitié entre
propriétaire et locataire. Le
bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est
limité à deux mois de loyer et
qui doit être restitué au preneur à son départ. Il peut également exiger
qu’une personne se porte caution solidaire du
locataire, ce qui signifie qu’il pourra directement réclamer le paiement des
loyers à cette personne en cas de difficultés. Un état des lieux doit être effectué tant lors de
l’entrée dans les lieux du locataire que lors de son départ. b) Le
bailleur est, notamment, tenu de mettre à la disposition du locataire un
logement en bon état et de lui en assurer une jouissance paisible en prenant
à sa charge les travaux d’entretien nécessaires les plus importants. (Un décret du 26 août 1987 précise quelles sont les réparations
à la charge du locataire). En ce
qui le concerne, le locataire est notamment tenu de payer les loyers et
charges aux termes convenus, d’user des lieux en « bon père de
famille », de répondre des dégradations éventuelles, de prendre à sa
charge l’entretien courant des lieux (menues réparations…), ou encore de
souscrire un contrat d’assurance. c) Le renouvellement du bail d’habitation au profit du locataire, à son
échéance, est de droit. Le
propriétaire ne peut refuser ce renouvellement du bail que dans trois
hypothèses : - en cas de reprise du logement (pour y habiter personnellement ou y
loger un membre de sa famille proche) ; - en cas de vente du logement (après avoir fait une offre au
locataire) ; - en cas d’existence d’un motif légitime et sérieux (fautes du locataire). Dans
ces trois hypothèses, il doit délivrer au locataire un congé soumis à un formalisme très rigoureux au moins six mois avant la date d’expiration du bail.
Toute irrégularité dans la rédaction ou la motivation de ce congé entraîne la
nullité de celui-ci et, en conséquence, le renouvellement du bail. Le
bail peut également prendre fin en cas de défaut de paiement des loyers par
le locataire. Le bailleur doit alors saisir le Tribunal d’Instance qui constatera la résiliation du
bail. Afin
de protéger le locataire, la loi impose un certain nombre de délais et
de formalités au bailleur lorsqu’il met en œuvre une telle procédure. Elle
lui permet cependant de procéder à titre conservatoire à des saisies à
l’encontre du locataire avant même que le Tribunal ne soit saisi du litige,
afin de ménager un effet de surprise. Le
Tribunal d’Instance accorde généralement des délais de paiement au locataire, du moins lorsque
celui-ci se présente à l’audience. Le locataire est impérativement tenu de
respecter ces délais, faute de quoi son expulsion pourra intervenir. La
procédure d’expulsion en elle-même est alors assez longue et complexe et
nécessite le concours de la force publique. Dans un souci de protection des
locataires, aucune expulsion ne peut intervenir entre le 31 octobre et le 15
mars. |
